Immobilie vererben oder verschenken – was ist besser?

Das Haus, die Eigentumswohnung, das Grundstück – für viele Familien steckt der größte Teil des Vermögens in Immobilien. Und genau das macht die Nachlassplanung so wichtig: Eine Immobilie kann man nicht einfach teilen. Ohne klare Regelung entstehen Erbengemeinschaften, die lähmend sind – und im schlimmsten Fall zur Teilungsversteigerung führen.

Das Problem: Erbengemeinschaft und Zwangsverkauf

Drei Kinder erben ein Haus. Zwei wollen es verkaufen, eines möchte darin wohnen. Ohne klare Testamentsregelung entscheiden sie gemeinsam – und müssen einstimmig vorgehen. Einigt man sich nicht, kann jeder Erbe die Teilungsversteigerung beantragen. Das Haus wird dann öffentlich versteigert – häufig 20 bis 30 Prozent unter Marktwert. Alle verlieren.

⚠️ Erbengemeinschaft ohne Regelung ist eine Zeitbombe. Konflikte über Immobilien sind die häufigste Ursache für dauerhaften Familienstreit nach einem Todesfall.

Option 1: Klares Testament mit konkreter Zuweisung

Das Haus wird einem bestimmten Erben zugewiesen, die anderen erhalten Ausgleichszahlungen oder andere Vermögenswerte. Das verhindert die Erbengemeinschaft und macht den Weg klar. Wichtig: Die Pflichtteilsansprüche der anderen Kinder müssen dabei berücksichtigt werden.

Option 2: Schenkung zu Lebzeiten

Die Immobilie wird bereits zu Lebzeiten auf das Kind übertragen. Steuerlich ideal, wenn der Wert unter 400.000 Euro liegt – dann fällt keine Schenkungsteuer an. Bei höheren Werten helfen gestaffelte Schenkungen und die Zehnjahresfrist.

Option 3: Nießbrauch – schenken und trotzdem wohnen bleiben

Sie übertragen das Haus an Ihr Kind, behalten aber das lebenslange Wohnrecht oder die Mieteinnahmen. Steuerlich sehr attraktiv: Der Nießbrauchswert (berechnet nach Lebenserwartung) mindert den steuerpflichtigen Schenkungswert erheblich. Ein 65-jähriger kann so bei einem Haus im Wert von 500.000 Euro den steuerlichen Schenkungswert auf unter 200.000 Euro reduzieren.

Wichtig: Die Übertragung einer Immobilie muss notariell beurkundet werden. Das ist Pflicht – ohne Notar ist die Schenkung nicht wirksam. Die Notarkosten bewegen sich je nach Immobilienwert zwischen 0,5 und 1,5 Prozent.

Was beim Pflichtteil zu beachten ist

Auch wenn Sie das Haus an ein Kind schenken: Geschwister haben Pflichtteilsansprüche. Diese müssen bar ausgezahlt werden. Wenn kein Geld vorhanden ist, kann das zur Notlage werden. Planen Sie deshalb immer mit: Woher kommt das Geld für Pflichtteilsansprüche?

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Häufige Fragen

Häufige Fragen zur Immobilienübertragung

Wird eine Immobilie mehr als 10 Jahre vor dem Tod verschenkt, fällt sie nicht mehr in den steuerpflichtigen Nachlass. Außerdem können die Freibeträge (400.000 Euro je Kind je Elternteil) alle 10 Jahre neu genutzt werden.

Sie übertragen das Eigentum an Kinder, behalten aber das lebenslange Recht, die Immobilie zu bewohnen oder die Mieteinnahmen zu erhalten. Der Nießbrauchswert mindert den steuerpflichtigen Schenkungswert erheblich.

Bei mehreren Erben ohne klare Regelung entsteht eine Erbengemeinschaft. Diese kann nur einstimmig über die Immobilie entscheiden. Im Streitfall droht die Teilungsversteigerung – oft zum Nachteil aller Beteiligten.

Wenn der Wert unter dem Freibetrag liegt (400.000 Euro je Elternteil je Kind), fällt keine Schenkungsteuer an. Bei höheren Werten hilft der Nießbrauch, den steuerpflichtigen Betrag zu senken.

Wenn sich Miterben nicht einigen können, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Die Immobilie wird dann zwangsversteigert – meist weit unter Marktwert. Ein klares Testament mit konkreten Regelungen verhindert das.

Immobilie vererben oder verschenken – was ist wirklich besser?